Доходы моих клиентов

Жилой комплекс «Чкалов»

Две 21-этажные башни жилого комплекса «Чкалов» расположены у станции «Курская» и прямо на Садовом кольце. Внутри – апартаменты премиум-класса с готовой отделкой, 4-этажный стилобат с торговой галереей, wellness-клуб, спа, кинозал и лаунж-зоны с открытой террасой. Проект стартовал в самом начале 2019 года. За метр тогда просили – от 300 000 рублей.

Было понятно, что цена подпрыгнет за пару месяцев. Локация, инфраструктура, премиум-сегмент – считай, все «карты на руках». С моим клиентом мы успели войти по ценнику – 350 000 рублей за «квадрат». Инвестор приобрёл 48-метровые апартаменты на 10 этаже за 16 800 000 рублей.

Сдача жилого комплекса «Чкалов» запланирована на 4 квартал 2022 года. Но уже сейчас апартаменты той же площади и этажности продаются за 24 000 000 рублей, или по 500 000 за «квадрат». Со старта прошло – 2 года. Итого наша доходность составляет порядка 21 % годовых.

Жилой комплекс Brodsky

Следующий кейс классом повыше. Поговорим про жилой комплекс Brodsky с квартирами делюкс-класса. 14-этажный клубный дом расположен в Хамовниках, на второй линии Саввинской набережной. Застройщик – Vesper: почти все их объекты разбираются, как горячие пирожки. Все лоты ЖК «Бродский» распродали почти за год.

Ценник за квадратный метр на старте был на отметке от 1 000 000 рублей. Продажи открылись в 1 квартале 2018 года. Ближе к апрелю мой клиент приобрёл крупный лот с 4-мя спальнями площадью 380 «квадратов» по цене – 486 000 000 рублей, или 1 280 000 за метр.

Прямо сейчас проект находится на стадии ввода в эксплуатацию. Если не ошибаюсь, ключи от квартиры уже на руках у моего клиента. А теперь взглянем на сегодняшние цены в клубном доме Brodsky. Квартиры перепродают за 1 920 000 – за «квадрат». Лот моего клиента за 3 года вырос в цене на 50 %. Округляем и получаем доходность – 17% годовых.

Жилой комплекс Mitte

И ещё один пример – 10-этажный клубный дом Mitte. Самое начало Даниловского района, в 5 минутах езды от Садового кольца. Внутри – апартаменты бизнес-класса. Крышу площадью 600 квадратных метров оформили в виде – общей террасы. Застройщик проекта – Hutton Development, чьи квартиры брокеры Whitewill продают лучше всех вот уже 2 года.

Продажи открылись в начале 2019 года. За метр тогда просили – от 220 000 рублей. И почти сразу два моих инвестора вошли в проекте почти что по одной цене – 235 000 рублей за «квадрат». Один приобрел 36-метровую студию, другой – апартаменты с 1-й спальней площадью 64 квадратных метра. Им пришлось выложить – 8 460 000 и 15 040 000 рублей соответственно.

Жилой комплекс Mitte сдали в эксплуатацию этой зимой. Сегодня цена за квадратный метр – 430 000 рублей. Считаем, стоимость студии выросла до 15 480 000 рублей. Апартаменты второго моего клиента теперь стоят – 27 520 000 рублей. В обоих случая доходность составила – 42% годовых.

Перспективные проекты

Жилой комплекс High Life

Начать хочется с недавней громкой новинки от архитектурного бюро ADM. Речь о 6 небоскрёбах проекта High Life с 1500 квартирами премиум-класса, расположенных на Летниковском переулке. Это будут самые высокие здания в округе: лучшие панорамные виды добавляем в копилку к цене.

Теперь пара слов о «начинке» жилого комплекса: библиотека, переговорная, частный кинозал, коворкинг, бьюти-зоны, фитнес-зал, сауны и частный детский сад. Плюс жителям доступен сервис 5-звёздочного отеля. На крыше единого стилобата – двухуровневый ландшафтный парк с детскими площадками, лаунж-зонами, цветниками и фонтаном. Держим все эти слагаемые в уме, они нам скоро понадобятся.

Прямо сейчас на старте – можно приобрести квартиру от 370 000 рублей за квадратный метр. Например, лот с 3-мя спальнями на 9 этаже площадью 111 «квадратов» продаётся за 43 510 000 рублей. То есть, около 390 000 рублей за метр. По моим прогнозам, цена конкретной квартиры увеличится минимум на 15% уже к концу этого года.

Сдача проекта запланирована на 1 квартал 2025 года. Вспоминаем все описанные мной выше преимущества жилого комплекса и добавляем к этому местоположение объекта: где-то через полгода-год в шаговой доступности откроется крупный долгострой «Павелецкая Плаза» – что раздует ещё чуть больше цены за квартиры в High Life.

Подытожим: ближе к финишу цены за лоты в ЖК High Life будут торговаться в районе – плюс/минус 700 000 рублей за квадратный метр. Цифра взята из соображений – 20% годовых за 4 года. Это средние подсчёты, с которыми я обратился к своим постоянным клиентам. И я не исключаю того, что даже мог несколько недооценить инвестиционные перспективы проекта High Life.

Жилой комплекс Hide

Следующим выделю жилой комплекс Hide с квартирами премиум-класса. Авторы проекта те же, что и у High Life, но располагается он в самом начале Раменок. Если быть точнее, на 1-м Сетуньском проезде, у самой кромки ТТК.

В пяти минутах ходьбы – природный заказник «Долина реки Сетунь». Ставим небольшой плюсик экологии объекта. И уже по умолчанию держим в голове – роскошные панорамные виды на высотку МГУ, «Москва-Сити», Лужники и ближайшие набережные.

Внутри жилого комплекса – пекарня, кафе и рестораны, винотека, салон красоты, образовательный центр для дошкольников, фитнес-зал, спа-зона с хаммамом, бильярдные. Внутреннюю территорию оформят в виде ландшафтного парка.

Старт продаж в ЖК Hide объявили осенью 2020 года. Сейчас цены идут от 390 000 рублей за метр. Например, лот с 1-й спальней на 16 этаже площадью 55 «квадратов» можно купить за 22 500 000 рублей, то есть по 410 000 рублей за метр.

Девелоперы планируют сдать объект в 1 квартале 2023 года. К тому моменту в небоскрёбах Hide ничего дешевле 500 000 рублей за «квадрат» – вы точно не купите. Самые оптимистичные прогнозы – цена за метр увеличатся до 600 000 рублей. Опять же отталкиваемся от доходности 15-17% годовых.

Жилой комплекс «Достижение»

Спускаемся в ценовой сегмент бизнес-класса. Здесь тоже есть, что предложить. Например, жилой комплекс «Достижение» с 1200 квартирами. 28-этажное здание построят на улице Дубовой рощи вблизи Останкинского парка.

Из преимуществ проекта выделю следующие: во-первых, пешая доступность до живописных ландшафтных парков: до уже упомянутого Останкинского, ВДНХ и парка «Дубовая роща». Во-вторых, на территории ЖК высадят хвойные, лиственные деревья, кустарники, проложат пешеходные дорожки, оборудуют фонтан и даже выроют пруд. В-третьих, оборудуют детские и спортивные площадки, много лаунж-зон и летних веранд. Для бизнес-класса – это выглядит действительно мощно.

Обратимся к ценам. Проект стартовал в 3 квартале 2020 года и тогда за квадратный метр просили от 250 000 рублей. Сейчас цены идут от 340 000 за метр. Например, лот с 3-мя спальнями на 7 этаже площадью 115 «квадратов» можно приобрести за 43 180 000 рублей. Или по цене 375 000 рублей за метр. И это ещё не потолок.

Застройщики планируют сдать объект в середине 2023 года. Учитывая все вышеописанные преимущества, цены за квартиры ЖК «Достижение» могут вырасти до 450 000 рублей за метр. Приблизительно по 10% за год.

Все приведённые суммы доходов указаны без учёта налоговых вычетов. Описанные выше кейсы не являются инвестиционной рекомендацией. Если вы заинтересованы в инвестировании в недвижимость и ищите подходящие проекты – просто скачайте мою подборку, представленную ниже. В ней – все перспективные проекты, куда стоит вложить свой капитал и гарантированно его приумножить.